TIPOS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Cuando queremos comprar un piso llega el momento de plantearnos el solicitar una hipoteca para poder pagarlo. Teniendo en cuenta la cantidad de dinero que nos prestan en una hipoteca y sobre todo el número de años que vamos a pasar pagándola, es necesario que conozcamos todas las clases de hipotecas que existen para poder optar por el tipo de hipoteca que más se adecue a nuestras posibilidades independientemente de cual sea la entidad financiera con la que vayamos a solicitarla.

Esta clasificación no muestra una comparativa de ofertas entre las distintas cajas de ahorro o bancos, sino, una comparativa entre los distintos tipos de hipoteca que existen en el mercado. Una vez nos hayamos decidido por uno de los modelos, nos tocará investigar sobre las ofertas hipotecarias que los distintos bancos tienen bajo ese modelo.

A) La primera clasificación de hipotecas que podemos hacer es en base al tipo de interés que lleva asociado el préstamo hipotecario.

Podemos distinguir dos clases de préstamos:

1. Hipotecas a interés fijo
El tipo de interés permanece inalterado durante la vida de la hipoteca. En este caso, el cliente tiene la cuota constante, y su cálculo dependerá del plazo que escojamos.

2. Hipotecas referenciadas a un Índice Monetario

– Hipotecas a interés variable

La hipoteca está referenciada a un índice que viene predeterminado en el contrato. Este índice está referenciado a un plazo determinado (normalmente a un año) y es revisable periódicamente (la revisión más general es la anual). Debido a esto, la cuota varía por cada revisión.

Durante el periodo inicial de la hipoteca, la entidad marca un tipo de interés fijo conocido que suele ser bajo (tipo de interés de enganche) para captar demanda en su producto. Este tipo de interés inicial se aplica durante un periodo entre 6 meses y un año.

– Hipotecas a interés mixto

Es una mezcla de las dos hipotecas anteriores. Se puede definir como un préstamo hipotecario a tipo variable con un periodo fijo inicial superior a 1 año.

Hay entidades que, en las hipotecas referenciadas a índices monetarios o, a lo largo de la vida de su prestamo hipotecario, además, dan la posibilidad de cambiar las características de su hipoteca, reduciendo el plazo que le queda hasta la amortización final a costa de pagar una cuota mayor o viceversa.

B) La segunda clasificación se basa en el concepto de carencia.

Podemos distinguir dos clases de préstamos:

1. Hipotecas sin carencia

Son las más comunes. En ellas el prestatario empieza a pagar inmediatamente después de recibir la hipoteca, y su cuota se divide entre intereses y amortización.

2. Hipotecas con carencia

Ofrecen al prestatario la posibilidad de que, por un tiempo dado al inicio del préstamo (no suele superar los 2 años), la cuota que paga sólo se compone de los intereses del préstamo, (1ª modalidad) o, directamente, le ofrecen un período de diferimiento tanto en el capital como en los intereses.

C) La tercera clasificación se basa en las diferentes modalidades de cuota.

1. Hipotecas de cuota constante

Son los más comunes. Se aplican a las hipotecas a tipo fijo. La composición de la misma es la suma de intereses y capital amortizado. Estas dos partidas evolucionan inversamente, es decir, la evolución de los intereses dentro de la cuota es decreciente mientras que la amortización es creciente.

2. Hipotecas de cuota fija (o blindada)

Aunque este término se emplea para las hipotecas a tipo fijo, en este apartado queremos especificar los préstamos hipotecarios referenciados a índices en los cuales el prestatario paga una cantidad fija periódicamente (cuota fija) independientemente de la evolución de los tipos de interés. En estos tipos de préstamos, la duración no es fija, sino que es variable, es decir, la fecha de amortización del préstamo es desconocida. (Si los tipos de interés suben, el préstamo se alarga, y viceversa).

3. Hipotecas de cuota creciente

En este caso, la cuota de la hipoteca aumenta cada año con un porcentaje previamente prefijado. Los pagos aumentan con el tiempo, siendo las primeras cuotas pequeñas. Hay que considerar que, en este caso, la cantidad total de intereses que se pagan al finalizar el préstamo hipotecario es mayor, ya que, como la cuota es la suma de amortización e intereses, al pagar una cuota pequeña al principio, solo estamos satisfaciendo los intereses del préstamo, lo que significa que empezamos a amortizar más tarde. Sin embargo, la ventaja es que, al principio del préstamo, que es cuando el prestamista tiene, por lo general, más gastos, el hecho de pagar una cuota pequeña le evita apuros económicos.

4. Hipotecas de cuota decreciente

Es la contraria a la anterior. Aquí, las cuotas fuertes se producen al principio de la hipoteca, pagando menos con el paso del tiempo. La forma de hacerlo es pagar siempre la misma cantidad de capital, por lo que la cantidad de intereses que se aplican sobre el capital pendiente es cada vez menor. Al tener una cantidad fija por amortización y otra decreciente por intereses, el efecto es que tenemos una cuota decreciente.

D) La cuarta clasificación se basa en la diferente periodicidad de la cuota. En función del pago de la cuota se pueden distinguir varios tipos.

1. Hipotecas de pagos Mensuales (es la más común)
2. Hipotecas de pagos Trimestrales (poco usada)
3. Hipotecas de pagos Semestrales (raramente usada)
4. Hipotecas de pagos Anuales (existe como opción pero no se usa, ya que significa un fuerte desembolso)