Hipoteca inversa. La vivienda, un capital al que recurrir en la vejez

Los ancianos han dejado de ser casi invisibles para las entidades financieras, lo que se traduce en el lanzamiento de nuevos productos diseñados en exclusiva para ellos. Uno de los más atractivos es la pensión hipotecaria, que pone en primer plano económico en nuestro país a un amplio colectivo de personas que, aunque viven con lo justo y hacen cada mes milagros para estirar sus magras pensiones de jubilación, son titulares, además de una salud que se empeña en hacer frente al paso del tiempo, de un bien muy preciado en los tiempos que corren: una vivienda.

Esta nueva modalidad de préstamo nace en un contexto muy concreto: aumento de la esperanza de vida, cambio en la estructura familiar tradicional, disminución del poder adquisitivo de los jubilados y, el elemento clave, la muy elevada proporción de propietarios de vivienda en España: en este caso, son mayoría los ancianos, sea cual sea su capacidad económica, que poseen un piso en propiedad. Un último condicionante a tener en cuenta: ninguna pensión de jubilación da para acceder a una residencia privada. Además, conseguir la admisión en una residencia pública, que supone costes más asumibles, es muy difícil debido a la escasez de plazas disponibles.

Las entidades financieras saben que el 92% de los más de 7,5 millones de personas mayores de 65 años de nuestro país posee una vivienda en propiedad. Y es a ellos a quienes se dirigen con un producto, la hipoteca inversa, cuyo éxito dependerá tanto de lo apremiantes que resulten las necesidades económicas a las personas mayores como de que éstas se emancipen de esa costumbre, transformada en imaginaria obligación, de dejar su vivienda en herencia a los hijos, y, también de que éstos acepten de buen grado la nueva coyuntura y entiendan sin recelos ni enfados que sus progenitores pueden utilizar su patrimonio para lo que consideren oportuno, particularmente si se trata de hacer frente a sus últimos años de vida con una mínima solvencia económica.

Hipoteca inversa. La vivienda, un capital al que recurrir en la vejez

La propiedad no se pierde

Lo primero que debemos decir sobre la hipoteca inversa o pensión hipotecaria es que se trata de un préstamo un tanto particular: permite a una persona mayor recibir una cantidad mensual complementaria a su pensión, en un plazo de tiempo concreto (generalmente entre 10 y 20 años), a un interés fijo negociable -entre el 5% y 6%-, con su vivienda como garantía y con el consentimiento de los herederos como recomendación. De esta forma, se cobra una renta cuyo importe dependerá de la tasación del piso, de la edad del solicitante y de sus preferencias en la forma de recibir el dinero.

Esta alternativa a los planes de pensiones y seguros de vida no es nueva en nuestro país: bajo el nombre de seguro vivienda pensión, una persona ya jubilada con un piso en propiedad podía conseguir hasta hace poco una renta vitalicia, pero, a cambio, la vivienda pasaba a ser propiedad del banco- nunca de los herederos- cuando el titular fallecía. Precisamente por eso esta alternativa no tuvo éxito y su fracaso ha llevado a las entidades bancarias a diseñar una nueva oferta en la que la propiedad no tiene por qué cambiar de manos.

La principal diferencia respecto al antiguo modelo es que el titular de la hipoteca inversa no pierde la vivienda ni deja de ser su único propietario, y que este patrimonio pasa a sus herederos tras el fallecimiento de su dueño. En cuanto al uso que se dará a la cuota mensual que se obtiene mediante esta hipoteca, el titular decide: disponer simplemente de más dinero al mes y seguir viviendo en su propia casa, completar el coste de una residencia, comprarse otra vivienda, adaptar la que ya posee...

Opciones de los herederos

Aunque sea un tema difícil de abordar, para contratar este tipo de préstamo se realiza un cálculo aproximado de la esperanza de vida del cliente. Si vive más tiempo del estimado, seguirá recibiendo la renta mensual, pero la cobrará a través del seguro de rentas vitalicias que se contrata -siempre que el titular lo desee- al mismo tiempo que la hipoteca inversa.

Fallecido el titular de la hipoteca inversa, sus herederos, una vez aprobada la herencia patrimonial, deberán hacer frente a la devolución de las cantidades que la persona mayor ha ido recibiendo. Sus opciones son:

Quedarse con la vivienda: para ello pueden devolver con sus propios ahorros o mediante una nueva financiación la cantidad que sus progenitores o familiares han cobrado hasta su fallecimiento.

Venderla: si no desean quedarse con la vivienda, lo habitual es que se venda y se abone la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa con el banco.

Seguro de Rentas Vitalicias

¿Es obligatorio contratarlo? No. En principio se puede formalizar una hipoteca inversa sin contratar esta póliza, que tiene como finalidad asegurar que el cliente cobre mensualmente la renta de por vida.

¿Es aconsejable? Sí. Todas las entidades bancarias que ofertan la hipoteca inversa coinciden e insisten en que los clientes se acojan a este seguro.

¿Qué pasa si el titular fallece antes de que venza el plazo fijado en el contrato de la hipoteca inversa? Si se ha contratado el seguro de rentas vitalicias y el titular muere, por ejemplo, a los cinco años de haber firmado la hipoteca inversa (cuyo plazo era de 15), los herederos recibirán la parte proporcional de la prima que en su día esta persona mayor pagó. Esta parte la calcula el banco, de acuerdo a la renta recibida por el titular y al plazo fijado.

Si no se ha contratado el seguro de rentas vitalicias y el titular fallece antes de que venza el plazo de la hipoteca inversa, los herederos únicamente tendrán que hacer frente a la deuda contraída con el banco, en función del número de años que el titular se haya beneficiado de la renta. En este caso se han ahorrado el gasto más importante que acarrea este tipo de hipoteca sin ninguna consecuencia negativa.

¿Y si se muere después? Si una persona con 70 años contrata una hipoteca por 15 años con un seguro de rentas vitalicias y vive hasta los 92 años, este seguro le permitirá seguir cobrando la misma renta mensual a partir de los 85 años, aunque la hipoteca haya vencido y puede seguir viviendo en su propio piso.

Ahora bien, esta misma persona que sobrevive al plazo contratado de la hipoteca inversa, pero que no ha contratado el seguro de rentas vitalicias, se encuentra con la siguiente realidad: ha superado la barrera de los 85 años, le suprimen la renta que durante 15 años ha recibido mensualmente y se ve en la obligación de hacer frente a una deuda con el banco. Para saldar esta deuda tendrá que vender el piso o encontrar recursos financieros por otras vías o, en última instancia, la vivienda pasaría a ser propiedad de la entidad financiera.

Ventajas. La principal ventaja de contratar este seguro, asociado a la hipoteca inversa, es que se garantiza que el titular de esta pensión hipotecaria cobre de por vida una renta, independientemente de que haya superado el plazo establecido en la hipoteca.

Inconvenientes. El gran inconveniente es el elevado precio que una persona ya muy mayor debe desembolsar al contratar la hipoteca inversa. El pago por este seguro depende de la edad, el sexo y la esperanza de vida. A igual edad, las mujeres pagan más prima por el seguro que los hombres debido a su mayor media de esperanza de vida.

Fuente: Consumer.es